Das Bundesverfassungsgericht hat über eine Reform der Grundsteuer entschieden. Was die Neubewertung zahlreicher Grundstücke für Eigentümer und Mieter bedeutet, erfahren Sie hier.

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Das Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Grundsteuer hat eine wichtige Frage beantwortet - und weitere aufgeworfen. Worum geht es bei dem Urteil genau? Wie könnte es weiter gehen? Die wichtigsten Fragen und Antworten.

Was ist die Grundsteuer?

Grundgedanke ist, dass Grundstücke und Gebäude Kosten für die Kommunen verursachen, die zum Beispiel die Infrastruktur unterhalten. Die Eigentümer sollen diese Lasten mittragen. Dazu gibt es die Grundsteuer A für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und die Grundsteuer B für bebaute oder bebaubare Grundstücke und Gebäude. Die Bemessungsgrundlage ist bundesweit einheitlich geregelt. Jede Kommune bestimmt aber mit einem Hebesatz die tatsächliche Höhe der Steuer.

Die Grundsteuer deckt etwa zehn Prozent der kommunalen Steuereinnahmen und ist damit eine wichtige Finanzierungsquelle. Die Einnahmen aus der Grundsteuer A lagen nach Angaben des Statistischen Bundesamtes 2016 bei rund 400 Millionen Euro. Die Grundsteuer B brachte etwa 13,3 Milliarden Euro. Die Grundsteuer wird an Mieter weitergegeben und ist Teil der Nebenkosten.

Worüber hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Bei der Berechnung der Grundsteuer werden Einheitswerte zugrunde gelegt. In den alten Bundesländern wurden diese 1964 festgelegt, in den neuen Bundesländern reichen sie sogar bis 1935 zurück. Inzwischen haben sich Gemeinden und Städte verändert und damit auch die Werte von Grundstücken und Gebäuden. Das Bundesverfassungsgericht hat entschieden, dass die bisherigen Regelungen gegen den Gleichheitsgrundsatz des Grundgesetzes verstoßen.

Konkret entschied das Gericht über drei Vorlagen des Bundesfinanzhofs und zwei Verfassungsbeschwerden, die sich alle gegen die Besteuerung von Grundstücken auf Basis der Einheitswerte im Westen von 1964 richteten.

Die Steuer darf nur noch bis Ende 2019 auf Grundlage des alten Gesetzes erhoben werden. Die gesetzte Frist erscheine dem Senat angemessen, "weil die verfassungsrechtliche Problematik der grundsteuerlichen Einheitswerte seit Langem bekannt ist ... und schon ausformulierte Novellierungsentwürfe zum Gesetz vorliegen", sagte der Vorsitzende des Ersten Senats, Ferdinand Kirchhof.

Da dem Gericht nur Fälle aus den westlichen Bundesländern vorlagen, bezieht sich das Urteil formaljuristisch auch nur auf sie. In den neuen Bundesländern ist die Situation aber vergleichbar.

Was müssen Mieter und Eigentümer jetzt tun?

Für Verbraucher besteht aktuell noch kein Handlungsbedarf. "Für Eigentümer und Mieter ändert sich durch das Urteil zunächst nichts. Die Politik hat nun bis Ende 2019 Zeit, ein neues Gesetz dazu auf den Weg zu bringen", erklärt Zenon Bilaniuk vom Bund der Steuerzahler. Und dann gibt es noch eine Übergangszeit. "Die Gemeinden hätten dann noch einmal fünf Jahre Zeit, um das Gesetz praktisch umzusetzen." Denn das neue Gesetz wird erst ab 1. Januar 2024 wirksam.

Betroffen sind von der Entscheidung fast alle Bürger: Denn Mieter zahlen die Grundsteuer indirekt über die Nebenkostenabrechnung, und Eigentümer zahlen sie direkt an ihre Gemeinde. "Doch solange die neue Regelung noch nicht wirksam ist, müssen Mieter und Eigentümer nichts unternehmen", sagt Bilaniuk.

Wie wird die Grundsteuer bisher berechnet?

Ein je nach Art des Grundstücks oder Gebäudes unterschiedlicher Anteil des Einheitswertes ist die Grundsteuermesszahl - für Wohnungen beträgt sie zum Beispiel 3,5 von Tausend. Wenn der Einheitswert 20.000 Euro beträgt, errechnet sich ein Grundsteuermessbetrag von 70 Euro (20.000 geteilt durch 1000 multipliziert mit 3,5). Diese 70 Euro werden mit dem von jeder Gemeinde individuell festgelegten Hebesatz multipliziert. Liegt er bei 500 Prozent, beträgt die Steuer 350 Euro pro Jahr. Der Hebesatz ist je nach Kommune sehr unterschiedlich und reicht von weniger als 100 bis mehr als 900 Prozent.

Was ist der Einheitswert?

Für jedes der mehr als 35 Millionen Grundstücke in Deutschland ist ein Wert festgelegt. Eigentlich sollte dieser alle sechs Jahre neu festgestellt werden, damit Veränderungen etwa der Bausubstanz oder des Umfeldes berücksichtigt werden können. Das ist in Paragraf 21 des Bewertungsgesetzes festgelegt. Doch zu Neubewertungen ist es wegen des hohen Aufwands nicht gekommen. So sind die Differenzen bei vergleichbaren Häusern in ähnlicher Lage im Laufe der Jahrzehnte immer größer geworden. Bei Sanierungen oder Aufteilung in Eigentumswohnungen gibt es allerdings auch Neubewertungen.

Wie geht es jetzt weiter?

Eine Neuregelung der Grundsteuer ist seit Langem geplant, blieb vor der letzten Bundestagswahl jedoch liegen. Die große Koalition hat eine Reform vereinbart. Es gibt mehrere Modelle mit unterschiedlich großem Aufwand bei der Neufestsetzung. Eine Reform könnte je nach Art von Grundstück und Immobilie zu deutlichen Veränderungen der Steuerlast führen. Insgesamt soll das Aufkommen den Plänen zufolge aber ähnlich bleiben.

Welche Modelle sind im Gespräch?

Hauptdiskussionspunkt ist, ob und wie stark der Bodenwert einbezogen werden soll. Der Deutsche Mieterbund und andere Verbände fordern, die Grundsteuer ausschließlich als Bodensteuer zu gestalten. Das könnte den Wohnungsbau besonders in Städten fördern und Spekulation verhindern, argumentieren sie. Mieter von Wohnungen würden entlastet und Besitzer von Einzelhäusern oder unbebauten Grundstücken belasten.

Nach dem Modell der Bundesländer soll das Gesamtaufkommen unverändert bleiben. Der Hamburger Senat befürchtet aber zum Teil deutlich höhere Steuern. Eine Verzehnfachung auf 6000 Euro im Jahr für eine Wohnung in der Hansestadt sei möglich, hatte der damalige Finanzsenator und heutige Bürgermeister Peter Tschentscher (SPD) in der Verhandlung gesagt. Auch der Präsident von Haus & Grund, Kai H. Warnecke, warnte vor Verzerrungen. (ms/dpa)

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