Das Pioneer Briefing von Gabor Steingart - kontrovers, kritisch und humorvoll. Wissen, über was politisch diskutiert wird. Heute mit zehn unbequemen Fakten über den Immobilienmarkt.

Gabor Steingart
Eine Kolumne
Diese Kolumne stellt die Sicht von Gabor Steingart dar. Informieren Sie sich, wie unsere Redaktion mit Meinungen in Texten umgeht.

Guten Morgen liebe Leserinnen und Leser,

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wenn die Wertpapierbörse mit ihrem ewigen Zyklus von Boom und Crash an den Roulette-Tisch im Casino erinnert, dann gleicht der Immobilienmarkt einem Pokerspiel.

Ohne Wissen um das Blatt des Gegenübers macht man seinen Einsatz. Es wird geblufft auf Teufel komm raus. Die wichtigsten Voraussetzungen für spätere Gewinne sind Risikofreude und gute Nerven.

Der Immobilienmarkt in Zeiten der Energiepreis-Explosion und steigenden Zinsen zeigt sich von dieser undurchsichtigen Seite. Die potenziellen Käufer lauern mit Pokerface auf Gelegenheiten. Sie erwarten im Minimum einen Abschlag von zehn bis fünfzehn Prozent zum Vorkriegsniveau.

"Niemand möchte derjenige sein, der in einem fallenden Markt anfängt, zu kaufen", sagt Jacopo Mingazzini, Vorstand des Projektentwicklers The Grounds Real Estate Development.

Fachwerkhäuser werden in einem Neubaugebiet in Sehnde-Rethmar in der Region Hannover errichtet.

Die willigen Verkäufer dagegen sitzen auf ihren fertigen oder auch nur halbfertigen Immobilienprojekten und versuchen, Marktbeobachter in Marktteilnehmer zu verwandeln. Die deutsche Versteifung in der Warteposition soll durch den Verweis auf ausländische Investoren aufgelöst werden.

Denn durch den Euroverfall sieht die Bundesrepublik aus Sicht der US-Investoren (und ihrer Kollegen aus Kanada und Australien) wie eine große Kaufgelegenheit aus.
Zehn Faktoren prägen die jetzige Lage. Kein Verkäufer und kein potenzieller Käufer sollte sie ignorieren:

1. Nach gut zehn Jahren des Booms sind die Preise noch immer hoch. Laut Europace, der nach eigener Aussage größten Transaktionsplattform Deutschlands für Immobilienfinanzierungen, fallen im Juli die Preise für Eigentumswohnungen um -0,86 Prozent auf 228,65 Indexpunkte. Innerhalb der vergangenen zwölf Monate sind die Preise aber noch um 7,93 Prozent gestiegen.

Auch die Preise für neue Ein- und Zweifamilienhäuser sinken erstmals leicht mit einem Rückgang von 0,26 Prozent. Der Index geht damit auf 226,28 Punkte zurück. Im Vorjahresvergleich lag das Wachstum mit 11,65 Prozent aber noch spürbar über der Zehn-Prozent-Marke.
Das bedeutet: Die Inhaber und die Bauträger von Wohnimmobilien sind – solange die Banken sie nicht zum Handeln zwingen – nicht bereit, jetzt schon Verluste zu realisieren. Der Markt bröckelt, aber er rutscht noch nicht.

2. Gleichwohl kommt es zur spürbaren Verlangsamung des Marktgeschehens, ein Vorbote für die Talfahrt der Preise. Peter Axmann, der das Geschäft mit den Immobilienkunden bei der Hamburger Commercial Bank leitet, sprach auf der Immobilienmesse Expo Real in München von einer Halbierung der Transaktionen in den zurückliegenden sechs Monaten:

"Käufer und Verkäufer kommen nicht zueinander."

3. In vielen Teilmärkten des Immobiliengeschäftes ist es zu einer Patt-Situation gekommen, weil Renditeerwartung und Zahlungsbereitschaft nicht mehr zueinander passen. Jörn Stobbe, Geschäftsführer des Hamburger Immobilien- und Investmentunternehmens Becken, hält im Bestand der Wohnimmobilien eine Renditesteigerung von wenigstens einem Prozentpunkt für nötig, damit die Investoren wieder das tun, was ihr Name verspricht: Investieren. Doch dafür müssten die Kaufpreise deutlich sinken oder die Mieten spürbar steigen.

Beides ist derzeit nicht der Fall. Die Verkäufer wollen es nicht und die Mieter können es nicht. Man könnte es auch so formulieren: Die Energielieferanten klauen dem Immobiliengeschäft die Rendite.

4. Viele potenzielle Käufer haben ihre Träume vom Einfamilienhaus oder der Wohnung in der Stadt fürs Erste zurückgestellt. Innerhalb eines Jahres seien die Anfragen nach Kaufimmobilien deutschlandweit um 17 Prozent gesunken, meldet das Immobilienportal Immowelt. Parallel dazu habe sich die Anzahl der Anfragen nach Mietimmobilien um 34 Prozent erhöht.

5. Im Neubaugeschäft hat die Wirtschaftskrise ihre bisher sichtbarsten Spuren hinterlassen. Ein Drittel der Baustellen sei stillgelegt, sagt Arnaud Ahlborn, Geschäftsführer des Wohnimmobilien-Investmentspezialisten Industria:

"Das haben wir sogar in Pandemie-Hochzeiten nicht erlebt."

"Seit April sehen wir, dass auffällig viele Projekte gestrichen werden", sagt auch Ifo-Forscher Felix Leiss. Die Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau hätten sich in den vergangenen Monaten massiv verschlechtert. "Explodierende Baukosten, steigende Finanzierungszinsen und eingeschränkte Fördermöglichkeiten belasten die Kalkulation potenzieller Bauherren schwer", sagt er.

"Einige Projekte werden damit unrentabel. "

Sie lägen aktuell bei vierzehn Prozent, man werde aber Stornoquoten von 20 bis 25 Prozent erleben.
Die Stornoquoten von heute sind der Preisrutsch von morgen.

6. Die Zurückhaltung der Käufer lässt sich auch mit den veränderten Finanzierungsbedingungen erklären. Die Baufinanzierungszinsen für Kredite mit einer Sollzinsbindung haben sich von 1,4 auf 3,87 Prozent binnen acht Monaten mehr als verdoppelt. Damit ist die Immobilienfinanzierung wieder so teuer wie vor rund zehn Jahren.

Das Vergleichsportal Check24 rechnet vor: Bei einer Baufinanzierung über 400.000 Euro zu einem effektiven Zinssatz von rund drei Prozent bedeutet das höhere Kosten von 78.831 Euro bis zum Ende der zehnjährigen Laufzeit.

7. Gleichzeitig steigen die Baukosten im 2. Quartal 2022 um durchschnittlich 17,6 Prozent im Vergleich zum Vorjahr für Wohngebäude und für Bürogebäude um 19 Prozent. Eine sich hartnäckig verfestigende Inflation dürfte zu einem weiteren Anstieg bei den Zinsen und den Baukosten führen. Schon jetzt meldet das Bauhauptgewerbe eine Steigerung der Gesamtkosten gegenüber dem Vorjahr von zehn Prozent.

8. Die Politik ist für den Immobilienmarkt derzeit keine wirkliche Hilfe. Sie schafft es nicht, die Genehmigungsverfahren zu vereinfachen und damit die Bauzeiten signifikant zu verkürzen. Auch der sofortige Stopp der KfW-Förderung für energieeffizientes Bauen und Sanieren, den Robert Habeck keine acht Wochen nach Amtsantritt Ende Januar erließ, hat die Märkte irritiert und nicht stimuliert.

Kein Wunder also: Im Juli wurden 9,7 Prozent weniger Bauprojekte genehmigt als im Vorjahr, im Juni lag die Zahl sogar bei 14,9 Prozent. Viele bei den Grünen – Stichwort Landschaftsversiegelung – haben sich über diese Zahlen gefreut, nicht geärgert.


9. Das von der SPD propagierte Ziel, pro Jahr 400. 000 neue Wohnungen zu bauen, ist angesichts der bisherigen Zahlen unrealistisch. SPD-Bauministerin Klara Geywitz, eine studierte Politikwissenschaftlerin aus Potsdam, bekräftigte auf der Münchner Immobilien-Messe ihre Zielvorgabe und streut der Branche und sich damit Sand in die Augen. Schon wenn der Bund die Hälfte, also 200.000 Neubauwohnungen, bis Jahresende schafft, darf sich das Land glücklich schätzen.


10. Roulette-Tisch und Pokersaal begegnen sich zuweilen – in Gestalt der börsennotierten Immobiliengesellschaften. Hier kann man sehr präzise die Gemütsverfassung der Investoren und ihre Zukunftserwartungen ablesen. Die Börse kennt kein Pokerface, sie lebt für den Augenblick. Und siehe da: Die Aktie von Vonovia, dem größten deutschen Immobilienkonzern, verlor seit Jahresbeginn knapp 50 Prozent ihres Wertes. Das ist der Sturmvogel, der vor dem kommenden Unwetter warnt.

Fazit: Es gibt gute Gründe, dem Optimismus der Regierung und Teilen der Immobilienbranche zu misstrauen. Hausbesitzer, die verkaufen wollen, und Mieter, die zu Käufern werden möchten, benötigen in dieser Situation eine gemeinsame Tugend: strategische Geduld. Es ist wie am Pokertisch: Wer jetzt zuckt, hat verloren.

Ich wünsche Ihnen einen schwungvollen Start in den neuen Herbsttag.

Es grüßt Sie auf das Herzlichste,

Ihr Gabor Steingart

"The Pioneer Briefing" informiert über das aktuelle Welt- und Wirtschaftsgeschehen. Das "Pre-Breakfast Medium" ist eine moderne Form der Miniatur-Tageszeitung, das neben Nachrichten, Kommentaren und Grafiken auch exklusive Interviews mit Meinungsbildnern aus Politik, Wirtschaft und Kultur veröffentlicht. Der gleichnamige Podcast ist Deutschlands führender Daily Podcast für Politik und Wirtschaft.
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