Baufinanzierung

Wer von uns spielt nicht hin und wieder mit dem Gedanken an eine eigene Immobilie, die eigene Wohnung, das selbst gebaute Traumhaus oder ein schickes Wochenendhäuschen im Grünen? Die erste und wichtigste Frage dabei ist meist die nach der Finanzierung. Kann ich mir das überhaupt leisten? Wenn ja, welches Budget steht mir zur Verfügung? Welche Kreditraten kann ich monatlich dafür abbezahlen? Wo finde ich ein passendes Finanzierungsangebot?

Diesen und vielen weiteren Fragen möchten wir hier auf den Grund gehen, damit Sie sich mit einem guten Gefühl auf die Suche nach der für Sie besten Baufinanzierung machen können, z.B. in der WEB.DE Vergleichswelt. Hier finden Sie Finanzierungsangebote verschiedener Banken und Finanzdienstleister, können diese nach individuellen Kriterien miteinander vergleichen und mit dem Baufinanzierungsrechner das für Sie günstigste Angebot finden.

Der Kauf einer Immobile oder ein Neubau ist immer auch mit Nebenkosten verbunden, die in manchen Fällen bis zu 15 % des Kaufes betragen können und bei der Entscheidung für eine Baufinanzierung mit eingerechnet werden sollten.

Bestandteile der Nebenkosten:

Irgendwann läuft die Zinsbindungsfrist der Baufinanzierung aus, wie geht es dann weiter? Hier gibt es mehrere Möglichkeiten:

Bei einer Prolongation führen Sie die Baufinanzierung bei Ihrer bestehenden Bank weiter, wobei Sie im Vorfeld über eine etwaige Anpassung des Zinssatzes, je nach Marktentwicklung und –perspektive, mit Ihrer Bank sprechen sollten. Hat sich das allgemeine Zinsniveau in der Zwischenzeit stark zu Ihren Gunsten verändert, kann sich auch eine Umschuldung zu einer anderen Bank lohnen. Die Konditionen bei einer Umschuldung sollte man jedoch genau unter die Lupe nehmen.

Eine weitere Option ist das sog. Forward-Darlehen: Dabei können Sie bereits 5 Jahre vor Ablauf der aktuellen Zinsbindungsfrist einen verbindlichen Folgevertrag abschließen, sollten zu diesem Zeitpunkt z.B die Zinsen besonders niedrig sein. Oft ist mit einem solchen Forward-Darlehen allerdings ein Zinsaufschlag verbunden, daher gilt auch hier: Genaues Nachrechnen lohnt sich!

Last but not least die Holzhammer-Methode: die Vorfälligkeitsentschädigung. Sollten während der Sollzinsbindung im bestehenden Kreditvertrag die Zinsen deutlich sinken, kann sich ein radikaler Wechsel der Baufinanzierung, auch zu einer anderen Bank, durchaus lohnen. Allerdings sind Banken mit laufenden Krediten nicht in jedem Fall verpflichtet, aus bestehenden Kreditverträgen auszutreten. Das kann zu Entschädigungsforderungen wegen entgangener Zinseinahmen führen.

Der Hauptunterschied zwischen diesen beiden Kreditarten liegt wohl in der Höhe der Kreditsumme, die bei einem Baukredit ebenso wie die Laufzeit des Kredits naturgemäß deutlich höher ist. Das hat natürlich auch Auswirkungen auf die Zinsbindung. Ein Immobilienkredit wird in der Regel für eine Laufzeit von bis zu 30 Jahren abgeschlossen. Der einmal vereinbarte Zinssatz für den Kredit ist dann über die gesamte Laufzeit verbindlich, wobei der Kreditnehmer nach 10 Jahren die Möglichkeit hat, den Kredit mit einer Kündigungsfrist von 6 Monaten zu kündigen (und zurückzubezahlen), falls bspw. das allg. Zinsniveau deutlich gesunken ist und er durch eine Anschlussfinanzierung mit niedrigeren Zinsen viel Geld sparen kann.

Ein weiter Unterschied liegt darin, dass man über eine Baufinanzierung nicht frei verfügen kann wie bei einem Konsumkredit. Der Immobilienkredit ist immer fest an den Erwerb, den Kauf oder die Renovierung einer Immobilie gebunden.

Zuguterletzt unterscheiden sich die beiden Kreditarten auch bei der Sicherheit für die ausgebende Bank. Durch die lange Laufzeit und die Zinsbindung geht die Bank ein relativ hohes Risiko ein. Daher wird als Absicherung eine Hypothek oder Grundschuld auf die betreffende Immobilie eingetragen. Wird der Kreditnehmer während der Laufzeit zahlungsunfähig, hat die Bank dann das Recht, die Immobilie zu verkaufen bzw. zu versteigern. 

Das Annuitätendarlehen ist die gebräuchlichste Form eines Immobilienkredits. Dabei handelt es sich um ein sog. Tilgungsdarlehen, bei dem die monatlichen Raten über die gesamte Laufzeit bzw. Zinsbindungsfrist konstant bleiben und sich aus zwei Komponenten zusammensetzen, der Tilgung und der Zinsen. Anfangs ist bei dieser Kreditart der Tilgungsanteil der Raten im Vergleich zu den Zinsen relativ gering. Da sich aber dennoch schon während dieser Zeit der zu verzinsende Kreditbetrag und somit auch die Zinsen verringern, steigt der Tilgungsanteil der monatlichen Raten mit der Zeit immer mehr, während der Zinsanteil sinkt.