Mieten und Kaufpreise steigen fast überall in Deutschland weiter an, unbeeindruckt von der weltweiten Krise Ein bundesweiter "Aktionstag gegen den Mietenwahnsinn" soll am Samstag den Zorn der Bürger auf die Straße tragen. Doch Haupttreiber der Mieten sind nicht gierige Unternehmen - der Staat trägt maßgeblich dazu bei.

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In Deutschlands wirtschaftsstärkster Großstadt ist ein neuer Rekord in Sicht: Die durchschnittliche Miete für Neubauwohnungen nähert sich nach Daten des Immobilienverbands Süd (IVD) inzwischen den 20 Euro pro Quadratmeter - unerschwinglich für Normalverdiener. Nicht einmal die Corona-Krise vermag bislang den Anstieg der Mieten zu stoppen. Die bayerische Landeshauptstadt ist zwar Spitzenreiter, aber kein Einzelfall. Für diesen Samstag hat ein bundesweites "Aktionsbündnis gegen Verdrängung und Mietenwahnsinn" zu Kundgebungen in vielen Städten aufgerufen.

Die Hauptforderungen: Deckelung der Mieten und eine Verstaatlichung großer Unternehmen: "Profitgierige Wohnungskonzerne wie Vonovia, Akelius, Deutsche Wohnen und Co. gehören in gesellschaftliche Hand", erklärte vorab Birgit Otte, eine der Initiatorinnen.

Staat spielt eine maßgebliche Rolle

Wer ist schuld an der Entwicklung? Sind es wirklich vorrangig gierige Wohnungskonzerne und Spekulanten? Die Fakten legen einen anderen Schluss nahe: Eine maßgebliche Rolle spielt der Staat, von der Bundespolitik bis zu den Kommunen. Außerdem stoßen Neubauprojekte vielerorts auf erbitterten Widerstand der Alteingesessenen. Auch dafür ist München mit seinen vielen Bürgerinitiativen gegen Neubau und Nachverdichtung ein Paradebeispiel.

Die Entwicklung der Preise zeigt, dass der Wohnungsbau in den Städten keine Goldgrube für geldgierige Unternehmen ist. Beispiel Bayern: Innerhalb von 20 Jahren hat nach Daten des IVD Süd die bayerische Durchschnittsmiete um 80 Prozent von 6 auf 11 Euro pro Quadratmeter zugelegt. Gleichzeitig haben sich die Preise für Bauland jedoch mehr als verzweieinhalbfacht, ein Anstieg von 162 Prozent. Die Kaufpreise für fertige Wohnungen haben sich mehr als verdoppelt.

In München ist diese Entwicklung noch viel dramatischer verlaufen: Die Baulandpreise haben sich vervierfacht, während die Mieten mit einem Plus von zwei Dritteln sehr viel langsamer gestiegen sind.

Und das bedeutet: Für Investoren dauert es heute erheblich länger als vor zwanzig Jahren, bis sie ihre Kosten wieder hereingeholt haben und Gewinn machen. "Die Renditen sind gesunken", sagt Stephan Kippes, der Marktforscher des IVD Süd. Ob Stuttgart oder Frankfurt - "die Entwicklung ist überall ähnlich".

Mangel an bebaubaren Grundstücken

Doch warum sind Baugrundstücke so teuer geworden? Darin sind sich alle Fachleute einig: Es mangelt an Bauland, die Kommunen haben sehr lange zu wenig neue Grundstücke ausgewiesen. Seit Ende der Neunzigerjahre wachsen die Städte wieder, die Politik reagierte erst Mitte des vergangenen Jahrzehnts mit langer Verspätung.

"Es fehlen einfach die Grundstücke", eine Vonovia-Sprecherin Silke Hoock. Das in Bochum ansässige Unternehmen mit seinen 356.000 Wohnungen in Deutschland ist einer der Konzerne, den die Initiatoren des Aktionstags gern verstaatlichen würden. "Wir sind nicht diejenigen, die die Mieten in die Höhe treiben", sagt Hoock dazu. Im vergangenen Jahr habe Vonovia die Mieten im Schnitt um gut 0,8 Prozent erhöht. Die Bestandsmiete beläuft sich laut Unternehmen im Schnitt auf 6,94 Euro, 14 Prozent niedriger als die deutsche Durchschnittsmiete.

Auch neutrale Fachleute sehen knappe Grundstücke als einen maßgeblichen Treiber der Preisentwicklung. "Knappe und schwer bebaubare Grundstücke in den Städten sind ein Flaschenhals für die Ausweitung des Wohnungsneubaus", resümierte im Dezember Markus Eltges, der Leiter des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR).

Bauen als solches wird immer kostspieliger

Zudem machen viele Kommunen gerne Kasse: "Wenn kommunale Grundstücke für den Wohnungsbau vorhanden sind, werden sie häufig zum Höchstpreisgebot abgegeben", kritisiert Axel Gedaschko, der Präsident des Verbands der Wohnungswirtschaft GdW, in dem sich vor allem Genossenschaften und kommunale Vermieter zusammengeschlossen haben.

Auch das Bauen als solches wird immer kostspieliger, zu einem beträchtlichen Teil wegen politischer Vorgaben. Die Bauwerkskosten sind laut GdW in den Jahren 2000 bis 2019 um rund 69 Prozent gestiegen, wozu allein die Verordnungen zur Energieeinsparung (EnEV) seit 2002 mit 17 Prozent beitrugen. "Zudem treibt eine steigende Normen- und Standardflut die Baukosten", meint Gedaschko dazu. Ein weiterer Faktor: "Die Auslastung der Baubetriebe ist auf Höchstniveau und damit auch die Preise."

Unerfreuliche Nachwirkungen entfalten heute noch Entscheidungen, die vor langer Zeit gefallen sind. In den 1980ger Jahren schaffte der Bund die Gemeinnützigkeit des Wohnungsbaus ab, was die Rahmenbedingungen für den sozialen Wohnungsbau massiv verschlechterte. Vor vierzig Jahren gab es noch knapp 4 Millionen Sozialwohnungen in der alten Bundesrepublik, Ende 2018 waren es nach Zahlen des Bundesinnenministeriums noch knapp 1,2 Millionen. Jedes Jahr fallen Zehntausende günstiger Wohnungen aus der Sozialbindung. (dpa/kad)

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