Zinsen sollen steigen: Sinken bald die Immobilienpreise?

Wenn die Zinsen zum Jahresende steigen, wird das Auswirkungen auf die Immobilienpreise haben: Die Bauzinsen werden teurer, die Hauspreise dagegen werden sinken. Wie groß sind die Auswirkungen wirklich?

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Millionen von Sparern warten auf den Moment, der Ende 2019, spätestens 2020 kommen soll: dass die Europäische Zentralbank (EZB) die Leitzinsen anhebt.

Manche aber fürchten ihn auch: Jene, die zurzeit eine Immobilie zum Kauf suchen, sowie all diejenigen, die sich gerade ein Haus oder eine Wohnung zugelegt haben.

Denn der Zinsanstieg hat Folgen: Baudarlehen werden wieder deutlich teurer, Käufer zahlen viel mehr Zinsen an die Bank. Und auch wer bereits eine Immobilie finanziert, zahlt unter Umständen drauf - etwa, wenn eine Folgefinanzierung geplant ist oder die Zinsbindung eines laufenden Kredits fällt.

Wenn die Zinsen steigen, drosselt das womöglich die Nachfrage nach Krediten. Deshalb könnten die Immobilienpreise in absehbarer Zeit sinken. Also fragt sich so mancher Neubesitzer bang: Hab ich im großen Preisboom für mein Haus oder meine Wohnung viel zu viel bezahlt? Ist es bald viel weniger wert?

Spätestens 2020 endet die Nullzinspolitik

Die EZB wird frühestens in einigen Monaten die historische Tiefstzinsphase beenden. Ende Oktober gibt Mario Draghi sein Amt als EZB-Chef ab, und bis dahin soll die Null vorm Komma stehen bleiben. Und Draghis Nachfolger wird auch nicht sofort mit einem Zinsschritt ins Amt starten, vermuten Marktbeobachter.

Doch spätestens im Frühjahr 2020 soll die Zeit der Nullzinsen vorbei sein. Die Hoffnung auf steigende Zinsen schwelt schon seit Jahren. Seit die amerikanische Notenbank Fed die Zinswende 2016 vollzogen hat, warten auch Europas Sparer darauf.

Wie wirkt sich die Situation konkret für Käufer und Hausbesitzer aus? Wie stark steigen die Kosten für die Kreditfinanzierung? Und sacken dann die Preise auf breiter Front ab? Könnte es also sein, dass die Immobilienpreise selbst in Großstädten sinken und sich daraus weitreichende Folgen ergeben, womöglich sogar für die Gesamtwirtschaft?

Die Wirtschaftsweisen warnen vor abrupten Zinsanstiegen

Ein Kommentar der Wirtschaftweisen stimmt nachdenklich. In ihrem aktuellen Jahresgutachten warnen sie: "So könnte ein abrupter Zinsanstieg die Immobilienpreise unter Druck setzen und die Stabilität des Bankensystems gefährden."

Es seien nicht nur die "Immobilienpreise in Gefahr", sondern vor allem die Banken trügen hierzulande wegen der festen Zinsen bei Immobilienkrediten und Bauverträgen das Risiko. Ihnen drohten bei einem Zinsanstieg höhere Refinanzierungskosten bei unveränderten Einnahmen aus solchen Krediten.

"Zusätzlich ist mit einer Entwertung der Sicherheiten zu rechnen", wenn die Hauspreise sinken, sagen die Sachverständigen. Dies könnte "zu größeren Verlusten im Falle eines Zahlungsausfalls des Schuldners führen". Das klingt nach einem existenziellen Risiko fürs gesamte Bankensystem.

Einbruch der Immobilienpreise unwahrscheinlich

Die unmittelbare Gefahr ist relativ. Zum einen werden die Hauspreise nicht von heute auf morgen einbrechen. Der Zinsanstieg kommt schließlich alles andere als unerwartet und sofern die EZB ihn nur in Trippelschritten vollzieht, um den europäische Wirtschaftsaufschwung nicht abzuwürgen, dürften sich die Hauspreise auch nur wenig ändern. Das prognostizieren Immobilienfinanzierer sowie Vermögensverwalter.

Zuletzt waren die Zinsen für Bundesanleihen schon gestiegen - und die Hauspreise stiegen ebenso. Eher dürfte die finale Ankündigung der Zinswende sogar noch einen Schlussverkauf am Häusermarkt auslösen und die Preise noch einmal anziehen lassen, glauben Marktbeobachter.

Zum anderen geraten auch nicht massenhaft Besitzer in die Bredouille, die zuletzt für sehr hohe Preise Eigentum gekauft haben. Denn die meisten haben ihre Kredite sehr konservativ finanziert, mit Beleihungsraten von 80 Prozent, wie sie hierzulande seit Jahren üblich sind. Und mit immer mehr Eigenkapital, wie die Zahlen von Hypothekenfinanzierern belegen.

Lange Zinsbindung schützt Kreditnehmer

Zudem haben sich die meisten Haus- und Wohnungskäufer die derzeitigen Niedrigzinsen über viele Jahre gesichert, wie auch der Sachverständigenrat betont: "In Deutschland weisen Immobilienkredite eine im internationalen Vergleich lange Zinsbindung auf, die sich in den vergangenen Jahren noch erhöht hat."

Bei neu abgeschlossenen Hypotheken betrage die Laufzeit im Schnitt 14 Jahre, das ist vier Jahre länger als noch bei einem Kreditabschluss 2009. "Lange Zinsbindung und hohe Tilgungen - dadurch sind Verbraucher erst einmal sehr gut geschützt", urteilen die Wirtschaftsweisen.

Droht nun also jenen Käufern, die damals eine Immobilie erworben haben und bei denen jetzt die Zinsbindung ausläuft, ein Schuldenfiasko durch höhere Kreditraten? Mitnichten, im Gegenteil: Für sie dürften die Anschlusskredite sogar billiger werden, denn in den Jahren 2008/2009 lag der Kreditzins im Schnitt noch bei 4 bis 5 Prozent.

Heute liegt er bei gerade einmal 1,28 Prozent für 15 Jahre Laufzeit. Bei zehn Jahren Laufzeit sind es nur rund 0,95 Prozent. Selbst wenn die EZB ihren Leitzins also abrupt um einen Prozentpunkt anheben würde - womit aber niemand rechnet -, kämen diese Käufer immer noch mit günstigeren Raten davon.

Vor allem zukünftige Kreditnehmer von Zinssteigerung betroffen

Kostspieliger wird es jedoch für alle, die noch kein Eigentum gekauft haben, aber zurzeit danach suchen. Gilt die Leitzinssteigerung als abgemacht, könnte der Kreditzins vorauseilend um bis zu einem halben Prozentpunkt pro Jahr zulegen. So war es zumindest in der Vergangenheit.

Michael Neumann, Vorstand des Kreditvermittlers Dr. Klein, glaubt jedoch, dass es eher langsamer vonstatten geht: "Wenn man sich ansieht, wie die EZB bemüht ist, die Märkte mit Geld zu fluten, dann glaube ich, dass das Aufwärtspotenzial innerhalb der nächsten sechs Monate sehr, sehr begrenzt ist."

Wie viel diese Erhöhung für einen Kredit über 200.000 Euro ausmacht, kann man mit jedem Hypothekenrechner selbst ermitteln: Bei einem Kredit über 200.000 Euro machen 2,0 statt 1,5 Prozent Zinsen rund 11.000 Euro innerhalb von 15 Jahren Laufzeit aus, wenn man mit 3 Prozent Anfangstilgung einsteigt. Bei 250.000 Euro Kreditsumme sind es 14.000 Euro.

Mit günstigeren Kreditgebern steigende Zinsen kompensieren

Das ist eine Menge Geld. Allerdings könne man diesen zusätzlichen Prozentpunkt leicht selber wieder herausholen, argumentiert Finanzexperte Max Herbst vom Vergleichsportal FMH: mit der Wahl des günstigsten Kreditgebers nämlich.

Viele Immobilienkäufer finanzieren ihr Eigentum über Sparkassen und Volksbanken obwohl deren Konditionen oft weit über den günstigsten Wettbewerbern liegen.

Steigt der Zins auf 3 Prozent, ergibt das Zusatzkosten von rund 40.000 Euro für den 250.000-Euro-Kredit und zudem eine entsprechend höhere Rate. Dann zahlen Hauskäufer monatlich 1.250 Euro ab statt 940 Euro wie jetzt.

Dafür sind sie dann aber auch ein paar Jahre früher fertig mit dem Abzahlen des Kredits, nämlich schon nach gut 23 Jahren und nicht erst nach 27 Jahren.

Finanzberater fassen es daher so zusammen: Wer derzeit nach einer Immobilie sucht, der sollte sich die günstigen Zinsen am besten noch im laufenden Jahr sichern. Er sollte sich aber auch nicht hetzen lassen, gerade bei einer so wichtigen Anschaffung.

Hausbesitzer, die demnächst einen Anschlusskredit brauchen, können sich das jetzige Zinsniveau außerdem mit einem Forward-Darlehen festschreiben lassen.

Oder auf fallende Häuserpreise hoffen

Und wer es 2019 partout nicht schafft, sein Traumobjekt zu finden, dem bleibt die Hoffnung auf sinkende Preise. Sie würden sich allerdings zuerst in jenen Regionen und Städten bemerkbar machen, in denen die Preise zu allerletzt angezogen hätten, sagt Ökonom Reiner Braun, Vorstand der Immobilien-Ratingagentur Empirica.

Für ihn sind die jetzigen Niedrigzinsen deshalb ein Problem, weil sie "die Preise inzwischen auch stark in entlegenen Regionen haben steigen lassen. Kommt die Zinswende, dann wird es besonders dort stark abwärts gehen."

Vorerst aber kompensiere das neue Baukindergeld gerade in den Schrumpfungs- und Stagnationsregionen noch die Preisausschläge.

Für die sieben großen Metropolen dagegen sind viele Experten optimistisch was die Preise angeht - oder pessimistisch, je nachdem aus welcher Warte man es sieht: Dass die Hochpreise dort so bald absacken könnten, glauben die wenigsten. Dafür müssten Städte wie Berlin oder München es erst einmal schaffen, zehntausende neue Wohnungen zu bauen, die ihnen derzeit fehlen. Oder der Zuzug neuer Bewohner müsste abrupt ausbleiben. Die Zinsen alleine werden das aber kaum auslösen.

Verwendete Quellen:

• Jahresgutachten Sachverständigenrat zur Begutachung der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung
• Dr. Klein: Baudarlehen wieder günstiger
• interhyp Zins-Chart