- Der Bundesgerichtshof hat in mehreren Urteilen entschieden, wann und in welchem Rahmen Mieterhöhungen nach Modernisierungen zulässig sind.
- Es ging dabei auch um die Rechte von Mietern.
- Mieter müssen Grund und Umfang der Mieterhöhung auf ihre Plausibilität überprüfen können.
Für eine Mieterhöhung nach Modernisierungsmaßnahmen muss der Vermieter keine Kostenaufschlüsselung bis ins letzte Detail vorlegen. Es reicht aus, wenn er die Kosten nach den einzelnen Baumaßnahmen aufschlüsselt, wie der Bundesgerichtshof (BGH) in Karlsruhe in drei am Donnerstag bekannt gegebenen Urteilen vom Vortag entschied (Az: VIII ZR 337/21 und weitere).
In allen drei Fällen geht es um Wohnungen der Beamten-Baugesellschaft in Bremen. Diese hatte umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen. Die Sanierungskosten legte die Vermieterin auf die Grundmieten um. In einer "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung" informierte sie die Mieter über die einzelnen Modernisierungsmaßnahmen und die hierfür jeweils angefallenen Gesamtkosten. Nicht umlagefähige Instandhaltungskosten zog sie nach einer pauschalen Quote ab.
BGH-Urteil erleichtert Mieterhöhung nach Modernisierung
Laut Gesetz dürfen acht Prozent der Modernisierungskosten auf die jährliche Miete umgelegt werden. Für die Instandhaltung muss der Vermieter dagegen alleine aufkommen. In dem Mieterhöhungsschreiben muss erläutert sein, wie sich die Erhöhung berechnet.
Hier hatten die Mieter gemeint, die vorgelegte Aufstellung sei nicht genau genug. Die Vermieterin müsse die Kosten jeweils für die konkreten einzelnen Gewerke und Bauleistungen angeben. Das Landgericht Bremen war dem gefolgt und hatte die Mieterhöhungen deshalb schon formell für unwirksam gehalten. Der BGH hob diese Urteile nun auf.
Zur Begründung erklärten die Karlsruher Richter, die formellen Hürden für eine Mieterhöhungserklärung dürften nicht zu hoch angesetzt werden. Andernfalls könnten Vermieter auch berechtigte Mieterhöhungen kaum durchsetzen und die vom Gesetzgeber eigentlich gewünschten Modernisierungen würden unterbleiben.
Mieter müssen Grund und Umfang auf Plausibilität überprüfen können
Nach dem Urteil müssen die Mieter Grund und Umfang der Mieterhöhungen auf ihre Plausibilität überprüfen können. Dafür reiche die hier vorgelegte Berechnung aus. Ein nennenswerter zusätzlicher "Erkenntnisgewinn" ergebe sich durch eine Aufschlüsselung nach Gewerken nicht.
Nach dem Erhöhungsschreiben könnten die Mieter und Mieterinnen zudem selbst entscheiden, ob sie die Berechnung etwa durch Einsichtnahme in die Rechnungen überprüfen wollen. In den Streitfällen muss nun aber das Landgericht insbesondere klären, ob in die abgerechneten Modernisierungskosten auch nicht umlagefähige Erhaltungsmaßnahmen eingeflossen sind. (AFP/okb)
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