Generation Miete - war der Hauskauf früher einfacher?

Wer sich in Deutschland gerne ein Eigenheim leisten möchte, wird in vielen Regionen zunächst von den explodierten Preisen abgeschreckt. Dabei sind die Zinsen für einen Kredit tief wie nie und die Einkommen wachsen. Trotzdem hat die heutige Generation es schwerer, Eigentum zu erwerben als etwa ihre Eltern. Das Problem ist eben nicht nur der Kaufpreis an sich.

Mehr Ratgeber-Themen finden Sie hier

Früher war das Eigenheim noch ein Wunschtraum, der für viele in Erfüllung ging. Heute ist es oft nur noch eine Seifenblase, die schnell platzt.

Noch immer träumt die große Mehrheit der Bundesbürger davon, irgendwann die eigenen vier Wände zu besitzen, so belegen Umfragen von Bausparkassen und Hypotheken-Finanzierern regelmäßig.

Doch knapp die Hälfte der Befragten geht laut einer Umfrage der Direktbank ING Diba davon aus, dass dieser Traum nie Realität wird. Weitere 20 Prozent der Kaufwilligen sagen: Ich weiß nicht, wann sich für mich wohl ein Hauskauf realisieren lässt.

Und über die Mehrheit meint: "Es wird für Erstkäufer auf dem Wohnungsmarkt immer schwieriger, ein Haus zu kaufen." Genau das bestätigen auch Zahlen des Wirtschaftsforschungsinstituts IW: Die Zahl der Erstkäufer sinkt.

Kein Wunder, denn die Preise für Immobilien steigen rasant. Vor allem in Großstädten legten sie im vergangenen Jahr um 7,9 Prozent zu, in Mittelstädten um immerhin rund 6 Prozent, sagt der aktuelle Immobilienindex der Ratingagentur BulwienGesa.

Eigenheimsucher müssen jetzt mit einem durchschnittlichen Kaufpreis von 320.000 Euro in Berlin rechnen, mit 434.000 Euro in Hamburg, in Frankfurt sind es 500.000 Euro und in München sogar 626.000 Euro.

Mieten und kaufen: "Dafür reicht mein Einkommen nicht aus"

Solche Summen können viele Kaufwillige nicht mehr stemmen: Rund 58 Prozent derjenigen, die laut ING-Diba-Umfrage gern Eigentum besäßen, haben einen Kauf zu den Akten gelegt, weil sie sagen: "Dafür reicht mein Einkommen nicht aus."

Dabei sind es bei Weitem nicht nur Menschen mit geringerem Einkommen, die vor einem Eigenheimkauf kapitulieren, wie die Direktbank-Studie ermittelt.

Für ein Drittel der Erstkäufer ist der Kauf nur machbar, weil Angehörige finanziell unterstützen. Und insgesamt werden die Käufer immer älter. Im Schnitt sind sie laut IW schon 48 Jahre alt, wenn sie sich Eigentum zulegen.

Weil es in Großstädten gerade für die Jüngeren und selbst für Gut- und Doppelverdiener schwerer wird, vom Mieter zum Eigentümer zu werden, sprechen Marktbeobachter inzwischen von der "Generation Miete", die derzeit mehrheitlich am Immobilienmarkt abgehängt werde.

Aber war der Hauskauf für frühere Generationen wirklich noch einfacher, weil die Preise niedriger waren?

Hilft denn nicht gerade die derzeit historische Niedrigzinsphase den heutigen Käufern enorm, weil sie Hypothekenkredite so billig macht wie nie?

Eine Beantwortung ist kompliziert, denn dazu muss man sich drei Entwicklungen ansehen: Die Entwicklung der Immobilienpreise, der Zinsen und natürlich auch der Einkommen.

Seit 30 Jahren fast gar keine Wertsteigerung

Betrachtet man allein die Immobilienpreise – und zwar real, also nach Abzug der allgemeinen Preissteigerungsrate – so staunt man erst einmal: Nach Abzug der Inflation haben Immobilien in den vergangenen 30 oder 40 Jahren nämlich fast gar keine Wertsteigerung hingelegt.

Natürlich sind die Preise jeweils in Zeiten des Immobilienbooms in die Höhe geschossen, um teilweise 10 oder 13 Prozent pro Jahr.

Doch in den langen Stagnationsphasen dazwischen bewegten sie sich kaum oder fielen sogar. Das lässt sich an langfristigen Immobilienindizes vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung (DIW) oder BulwienGesa ablesen.

Im Grunde sind die Hauspreise heute im Verhältnis genauso hoch wie 1970 oder 1980. Mit der großen Teuerung der letzten Jahre haben sie also nur die Delle wieder ausgebügelt, die ihnen die Marktflaute seit Mitte der 90er-Jahre zugefügt hatte. Zumindest im Bundesschnitt.

Die Hypothekenzinsen dagegen liegen aktuell bei unter 2 Prozent. Wer sich 200.000 Euro für 15 Jahre leiht, kann sogar unter 1,5 Prozent wegkommen. Davon konnten die Käufer in den 80er-Jahren nur träumen.

Damals lagen die Bauzinsen bei 9,5 Prozent oder sogar höher. Selbst im Jahr 2000 waren noch 6 Prozent fällig.

So gesehen sparen heutige Hauskäufer viel Geld: Beim Kredit für 200.000 Euro macht das selbst auf eine zehnjährige Laufzeit rund 136.000 Euro weniger an Zinsen aus, die man nicht zahlt.

Oder anders herum: Zu heutigen Zinsen kann ein um 39 Prozent höherer Kredit aufgenommen werden, bei gleichen Raten.

Die Immobilienexperten von Deutsche Bank Research fassen es daher so zusammen: "Wohneigentum bleibt von der Zinsseite erschwinglich."

Das belegt auch der Erschwinglichkeitsindex des Immobilienverbands IVD, der anzeigt: Selten war ein Hauskauf so stemmbar wie zurzeit. Theoretisch.

"Die Schere zwischen Einkommen und Preisen geht immer weiter auf"

Denn das ist nur die eine Seite der Medaille. Zwar haben die Bundesbürger auch weit höhere Durchschnittseinkommen als noch vor 30 Jahren. Laut Zahlen des Statistischen Bundesamts (Destatis) betrug das Durchschnittseinkommen 1980 umgerechnet rund 15.000 Euro, heute sind es 37.000 Euro. Das Einkommen stieg also fast um das Zweieinhalbfache an.

Dennoch hielten die Einkommenssteigerungen nicht mit der Hauspreisentwicklung Schritt. Das belegen auch die Destatis-Zahlen: Musste man für einen Hausneubau 1980 noch 148.000 Euro finanzieren, so sind es inzwischen 434.000 Euro. Also etwa das Dreifache.

Auch die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen verdreifachten sich knapp. Und das ist nur der Bundesdurchschnitt, der auch schrumpfende Regionen umfasst.

In den wachsenden Großstädten legten die Immobilienpreise seit 1975 sogar noch viel stärker zu, und zwar selbst nach Abzug der Inflation. Im Ruhrgebiet um zirka 2 Prozent jährlich, in Frankfurt und Stuttgart um 3 Prozent, in München sogar 3,9 Prozent.

Und mit diesem Anstieg hielten die Einkommen selbst in den Städten nicht Schritt: "Die Schere zwischen Einkommen und Preisen geht immer weiter auf", fassten es die BulwienGesa-Analysten jüngst zusammen.

Das stellte auch der Rat der Immobilienweisen in seinem jüngsten Gutachten fest: Es stimme nicht, dass die Wohnungsnachfrage und damit die Hauspreise in Schwarmstädten deshalb steige, weil die Einkommen dort zulegten.

Zumal dort ohnehin die Wohnkosten, also die Mieten, weit stärker gestiegen seien als die Einkommen: "Die Wohnkaufkraft hat also abgenommen, nicht zugenommen."

Das verfügbare Einkommen sinkt wegen der hohen Mieten in den großen Städten. So können Mieter auch weniger sparen – und deshalb haben sie größere Probleme, das nötige Geld für den Hauskauf zusammenzubekommen.

Eigenkapital Haupthinderungsgrund für den Kauf

Das Eigenkapital ist inzwischen das größte Problem beim Kauf. Nicht umsonst geben 83 Prozent der Kaufwilligen in der ING-Diba-Umfrage zu, fehlendes Eigenkapital sei der Haupthinderungsgrund für den Kauf.

Hätten sie denn nicht sparen können, wie ihre Vorgängergenerationen auch?

Nun, das haben sie in der Regel auch. Aber die gestiegenen Hauspreise haben auch zu enorm gestiegenen Nebenkosten geführt – und die sind zusätzlich zum Kaufpreis zu zahlen - und zusätzlich zu den 20 bis 30 Prozent Eigenkapital, die von der Hausbank bei der Kreditvergabe verlangt werden.

Für einen Käufer, der 1980 in München eine 70-Quadratmeterwohnung zum Preis von 120.000 Euro kaufte, (was übrigens dem achtfachen Jahresgehalt eines Durchschnittsdeutschen entsprach), fielen rund 12.000 Euro Kauf-Nebenkosten (Makler, Notar, Grunderwerbssteuer, Grundbucheintrag etc.) an und noch einmal 24.000 Eigenkapital.

Kurzum: Für die Finanzierung waren also rund 36.000 Euro an Erspartem nötig.

Ein Münchener, der heute eine vergleichbare Wohnung kaufen möchte, muss für diese rund 539.000 Euro bezahlen (14 Jahresdurchschnittsgehälter).

Dazu noch 80.800 Euro nur für die Kauf-Nebenkosten. Und falls er zur Kreditfinanzierung 20 Prozent Eigenkapital mitbringt, wären das noch einmal 108.000 Euro. Macht zusammen 190.000 Euro, das er an Erspartem aufbringen müsste.

Das ist mindestens fünfmal so viel wie früher. Dafür nimmt der heutige Käufer dann einen Kredit auf, der viermal so hoch ist wie 1980.

Und den zahlt er dann – niedrige Zinsen hin oder her – auch ein Leben lang ab wie die Vorgängergenerationen. Wenn er überhaupt eine Wohnung findet, die er kaufen könnte.

Denn es gibt noch etwas, was die Lage heute von früher unterscheidet: Die enorme Nachfrage bei schrumpfendem Angebot macht es den Suchenden heute sehr viel schwerer, überhaupt etwas zu finden.

Und wenn dieser Fall doch einmal eintritt, bewirbt man sich nicht gerade außer Konkurrenz um die Immobilie - schließen suchen anderen auch.

Dagegen waren in den 80er-Jahren die Verkäufer oft froh, wenn sich überhaupt ein Käufer fand. Sehr viel Glück gehört daher für Großstadtkäufer ebenfalls dazu. Als ob die Sache mit dem Geld nicht schon schwierig genug wäre.

Quellen:

• ING DiBa: "Stuck in the Miete"
• ZIA: "Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft 2018"
• Statistisches Bundesamt: "Bauen und Wohnen"
• Deutsches Institut für Altersvorsorge: "Erben in Deutschland 2015-24 - Volumen Verteilung und Verwendung
• bulwiengesa: "Immobilienindex"
• bulwiengesa: "Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt"
• Deutsche Bank Research: "Deutschland-Monitor Baufinanzierung Q4"