Wohnen wird immer teurer in Leverkusen. Der Wohnungsmarktbericht, den die Stadtverwaltung gerade vorgelegt hat, zeigt eine satt gestiegene Durchschnittsmiete.
2022 wurden 9,40 Euro pro Quadratmeter fällig, 2023 – dem Jahr, auf dem die Daten des Berichts beruhen – lag sie bei 9,87. Kalt, wohlgemerkt.
Besonders an günstigen Wohnungen herrscht Mangel. "Sehr angespannt" sei der Markt im unteren Preissegment, folgern die Fachleute aus den jüngsten Daten. Auch mittelmäßig teure Wohnungen seien begehrt, aber hier vergeben die Autoren der Studie nur das etwas schwächere Attribut "angespannt". Besonders beunruhigend fällt aber die Prognose aus: "In den nächsten drei bis fünf Jahren wird eine Verschärfung, insbesondere im unteren und öffentlich geförderten Preissegment, aber auch im mittleren Bereich erwartet."
Kleine Haushalte, sinkende Einkünfte
Das liegt auch an der Tendenz zu kleineren Haushalten: Erwartet wird, dass sich die Zahl der Einpersonen-Haushalte in den nächsten 25 Jahren nochmals um 3,3 Prozent erhöhen wird. Auch die Zahl der Zweipersonen-Haushalte werde um 1,7 Prozent steigen. Das hängt damit zusammen, dass die Bevölkerung im Schnitt immer älter wird – und so lange daheim wohnen will, wie es eben geht. Allerdings bei tendenziell sinkenden Renten. Dazu kommt die niedrige Geburtenrate. Im Schnitt wohnen nicht mal zwei Personen in einem Leverkusener Haushalt.
Der große Bedarf an billigen Wohnungen resultiert indes auch aus der Arbeitslosigkeit. Die liegt knapp über sieben Prozent. Und wer lange ohne Job ist, braucht irgendwann Bürgergeld. Die Zahl dieser "Bedarfsgemeinschaften" ist zuletzt leicht gestiegen und liegt knapp unter 8000. Die Zahl der betroffenen Personen beträgt knapp 17.000. Anders gesagt: Jeder zehnte Leverkusener oder jede zehnte Leverkusenerin braucht Bürgergeld. Dabei gibt es in den Stadtteilen extreme Unterschiede: Während in Hitdorf nur zwei Prozent der Einwohner staatliche Hilfe benötigten, sind es in Alkenrath gut 19 Prozent. Auch Rheindorf, Manfort und der westliche Teil von Wiesdorf liegen mit Anteilen zwischen 14 und 17 Prozent über dem Schnitt.
Doppelt so viele Wohngeldbezieher in Leverkusen
Die Reform des Wohngelds von Anfang 2023 hat die Zahl der Bezieher ziemlich genau verdoppelt: Sie stieg von 1250 auf 2485 zum Ende des Jahres 2023. Das alles sind Faktoren, die die Nachfrage nach günstigen Wohnungen treiben.
Bei teureren Mietwohnungen sieht es besser aus. Ebenso bei Eigentumswohnungen, auch wenn deren Kaufpreise recht deutlich gestiegen sind, jedenfalls bei Neubauten: von 5040 auf 5200 Euro pro Quadratmeter, in guter Wohnlage. Die relative Ausgewogenheit dieses Markts erklärt sich aus der Preisentwicklung bei Bestandsimmobilien. Sie sind günstiger geworden, und zwar deutlich: Der Verkaufspreis lag 2022 für eine Wohnung in einem neueren, nicht zu großen Gebäude noch bei 4410 Euro pro Quadratmeter; ein Jahr später lag er nur noch bei 3990 Euro.
So viel Zuzug aus Köln wie noch nie
Im Vergleich zur Metropole nebenan ist das immer noch attraktiv. Und so war der Zuzug aus Köln zuletzt auf einem nicht dagewesenen Niveau. Insgesamt lag der Wanderungssaldo bei plus 971 Personen. Der Zuzug aus Köln kompensiert auch den Verlust an umliegende kleinere Städte. Dieser Effekt sorgt seit Jahren für eine mindestens stabile, zuletzt sogar deutlich steigende Einwohnerzahl. Denn schon seit rund 50 Jahren liegen die Sterbezahlen in Leverkusen deutlich höher als die der Geburten.
Die Zahl der Baugenehmigungen ist zwar im Vergleich zum Vorjahr von 220 auf 261 gestiegen – aber fertig geworden sind mit 181 deutlich weniger Häuser als 2022: Da waren es 204. Deshalb hat sich am Wohnungsbestand in Leverkusen nicht viel verändert: Ende 2022 gab es 84.833, Ende 2023 85.471. Rund ein Drittel wird selbst genutzt, die anderen zwei Drittel vermietet.
Zwar gibt es derzeit eine positive Entwicklung bei den öffentlich geförderten, also vergleichsweise preiswerten Wohnungen: Der Bestand hat sich im Jahresvergleich von 4554 auf 4839 erhöht. Das passt zur Bautätigkeit: Während 2022 überhaupt keine Sozialwohnung fertig wurde, waren es im Jahr darauf immerhin 22.
Zahl der Sozialwohnungen wird drastisch fallen
Allerdings droht auch in diesem extrem wichtigen Segment Unheil: Wegen des Zinstiefs der vergangenen Jahre seien viele öffentlich geförderten Darlehen vorzeitig zurückgezahlt worden, heißt es im Bericht. Danach läuft zwar noch eine zehnjährige Bindungsfrist für Sozialwohnungen. Aber dann können die Mieten erhöht werden. Da tickt eine Zeitbombe: Die kreditgebende NRW-Bank kalkuliert für Leverkusen mit 1400 Wohnungen, die im Lauf der kommenden zehn Jahre aus der Bindungsfrist fallen. Das wäre beinahe ein Drittel des heutigen Bestands. Deshalb gilt: "Zukünftig muss dringend in den geförderten Wohnungsbau investiert werden."
An den Grundstückspreisen hat sich laut Bericht nichts verändert. Der Quadratmeter Bauland kostet in guter Lage 550, in mittlerer 470 und in einfacher Lage 420 Euro pro Quadratmeter, wenn man ein Ein- oder Zweifamilienhaus darauf baut. Im Vergleich zu Köln, aber auch Bergisch Gladbach, Monheim und sogar Langenfeld ist das günstig.
Dass der Wohnungsmarkt bei weitem nicht im Gleichgewicht ist, zeigt sich an der niedrigen Leerstandsquote, die mit 1,4 Prozent deutlich unter dem Richtwert für einen funktionierenden Markt liegt: Das wären zwei Prozent. Je nach Stadtteil stehen mehr oder weniger Wohnungen leer: Aber selbst in Küppersteg und Bergisch Neukirchen liegt die Quote mit 1,8 Prozent unter der erwünschten Fluktuationsreserve.
Das Ergebnis ist eine geringe Mobilität: Die Zahl der Umzüge innerhalb Leverkusens ist seit 2005 sehr deutlich gesunken: Vor 20 Jahren lag sie noch bei 75 je 1000 Einwohner, inzwischen beträgt sie 45. "In den aktuell unsicheren Zeiten mit Preissteigerungen und Bauverzögerungen sowie steigender Armut wird der freie preisgünstige Wohnraum immer knapper und der Umzugswille sowie die Möglichkeiten immer weiter eingeschränkt", heißt es im Bericht. Die Wahrheit sei: "Wo die Nachfrage groß ist und die Angebote schwinden, kann nur wenig umgezogen werden." Und das ist schlecht. © Kölner Stadt-Anzeiger
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